¿Puede un socio expulsar a otro copropietario de la propiedad en Florida?

¿Puede un copropietario echar a otro copropietario en Florida?

La respuesta corta: depende de cómo se posea

¿Puede un copropietario echar a otro copropietario? Por lo general, no. Un copropietario normalmente no puede obligar a otro a salir por su cuenta. La respuesta depende de cómo esté en propiedad el inmueble o el negocio y de si un contrato por escrito establece las reglas.

“Echar” puede significar cosas distintas. Puede que quiera que alguien deje una vivienda. Puede que quiera que deje de alquilar el local. Puede que quiera poner fin a su participación en una empresa o forzar una venta. Cada objetivo tiene su propia vía legal, y cambiar las cerraduras no es una de ellas.

Empiece por la escritura. Muestra cómo se mantiene la titularidad, y eso importa mucho. Luego busque cualquier acuerdo operativo, acuerdo de sociedad o acuerdo de compraventa entre socios. Estos documentos suelen responder a la pregunta antes de que alguien acuda a los tribunales.

Esta página ofrece información general. No es asesoramiento sobre su situación, y el resultado de cualquier caso depende de los hechos y de los documentos. Para una visión más amplia, lea nuestra guía sobre disputas entre copropietarios.

Comprender los derechos de copropiedad en bienes raíces de Florida

La copropiedad es la idea general de que dos o más personas son dueñas juntas del mismo inmueble. No es una forma específica de titularidad.

Dos formas comunes son la copropiedad en común (tenancy in common) y la copropiedad conjunta con derecho de supervivencia (joint tenancy with right of survivorship). La copropiedad conjunta incluye una característica de supervivencia, por lo que funciona de otra manera cuando muere uno de los propietarios. Su escritura muestra qué forma tiene, así que léala con atención.

Mucha gente dice “propiedad conjunta” cuando se refiere a copropiedad. La mejor pregunta es qué forma crea la escritura.

Sin un acuerdo por escrito que disponga lo contrario, un propietario que actúa solo a menudo se mete en problemas al excluir a otro propietario. Ambos propietarios normalmente tienen una participación en todo el inmueble, así que una puerta cerrada puede iniciar una disputa.

Cuando los propietarios no pueden ponerse de acuerdo sobre el uso o la venta, una vía es una acción de división (partition action). Se trata de una demanda en la que se pide a un tribunal que divida o venda el inmueble de propiedad conjunta. Esta página no explica cómo funciona ese proceso, y cada caso depende de sus propios hechos.

¿Puede retirarse a un copropietario de un negocio o de un inmueble de inversión?

Por lo general, no. Antes de que un copropietario cambie las cerraduras, corte los servicios públicos o saque sus pertenencias, conviene hablar de la situación con un abogado. Actuar por cuenta propia puede exponerle a reclamaciones, incluso si usted es dueño de una parte del inmueble.

Varias situaciones comunes se parecen, pero se rigen por leyes distintas:

• Un copropietario mete a un inquilino o a un socio sin consentimiento. La respuesta depende de la escritura y de cualquier acuerdo entre los propietarios.
• Un compañero de piso. Un compañero de piso que paga renta bajo un contrato de arrendamiento puede tener derechos de inquilino. Una persona que vive con usted con su permiso puede tener derechos distintos a los de un copropietario.
• Alguien que se niega a irse. Aquí es donde el riesgo para usted es mayor.

Una persona perjudicada por una expulsión indebida puede recuperar daños, incluidos daños estatutarios iguales al triple del alquiler justo de mercado, además de las costas judiciales y los honorarios razonables de abogado.

Las advertencias también importan. Fla. Stat. § 810.08 se aplica a una persona a la que el propietario o el arrendatario advierte que debe irse y que se niega. Negarse a salir después de esa advertencia puede acarrear responsabilidad penal, no solo riesgo civil.

Cuando rige un acuerdo de LLC o de sociedad

Para un inmueble en manos de una LLC o de una sociedad, el acuerdo por escrito suele decidir si un propietario puede ser retirado o comprado y cómo. La ley de LLC de Florida establece que el acuerdo operativo rige las relaciones entre los miembros y entre los miembros y la empresa. Cuando un acuerdo operativo no regula un asunto, rige ese asunto la ley de sociedades de responsabilidad limitada de Florida.

El acuerdo tiene límites.

La separación también tiene consecuencias. Un miembro puede retirarse en cualquier momento, pero el retiro puede ser indebido. Según Fla. Stat. § 605.0601, un miembro que se retira indebidamente puede ser responsable de los daños que cause su retiro.

Un miembro también puede demandar para proteger derechos personales. Según Fla. Stat. § 605.0801, el miembro debe demostrar un perjuicio que no sea únicamente un perjuicio a la empresa, o el incumplimiento de un deber separado que se le debe a él.

Las sociedades siguen un patrón similar. Fla. Stat. § 620.8103 establece que el acuerdo de sociedad rige las relaciones entre los socios, con sujeción a los límites legales.

Una expulsión que omita pasos que exige el acuerdo, como una notificación, una votación o un método de valoración, puede ser impugnada. Nuestra guía paso a paso sobre cómo retirar a un socio de una LLC explica el proceso con más detalle.

Vías legales cuando un copropietario no coopera

Las vías principales son una compra negociada, un proceso judicial o una exclusión conforme al acuerdo aplicable. Ninguna vía única encaja en todas las situaciones.

Compra negociada. Un propietario compra la participación del otro. Ponga por escrito el precio, el método de valoración y el momento del pago. En el caso de una sociedad, el acuerdo de sociedad rige las relaciones entre los socios, y la ley de sociedades de Florida se aplica cuando el acuerdo no dispone otra cosa. En el caso de una LLC, el acuerdo operativo suele fijar las condiciones de la compra.

Recursos judiciales en una disputa de LLC. Si una LLC puede disolverse depende de la ley de Florida aplicable y del acuerdo operativo de la empresa. Si los miembros están en un punto muerto, el acuerdo operativo puede contener una cláusula de bloqueo o de compraventa entre socios que debe revisarse. El lugar donde se presenta una demanda depende de las reglas de jurisdicción y competencia territorial del tribunal, que deben revisarse para la disputa específica. Según los hechos y la ley aplicable, un tribunal puede disponer de diversos recursos, que deben evaluarse para el caso concreto.

Mediación. Algunos casos civiles pueden remitirse a mediación, según las reglas del tribunal y la naturaleza de la reclamación. Se aplican varias excepciones. La ley de Florida establece esas reglas.

Errores comunes y lo que afecta a los plazos

La mayoría de los errores costosos ocurren antes de que alguien lea los documentos. Varios otros son fáciles de evitar.

• Actuar sin revisar la escritura ni el acuerdo operativo.
• Cambiar las cerraduras o retirar pertenencias, lo que puede dar lugar a reclamaciones.
• Retener su parte de los impuestos, el seguro o los pagos de la hipoteca. Esto puede crear una segunda disputa.
• Vender o refinanciar sin el acuerdo del otro propietario, salvo que los documentos lo permitan.
• Enviar mensajes de texto o correos electrónicos airados. Esos mensajes pueden convertirse en pruebas.

Los plazos dependen de varios factores. Entre ellos están si los propietarios llegan a un acuerdo, si el otro propietario impugna su postura y cómo programa el tribunal el caso. Esta página no ofrece plazos, porque varían demasiado como para indicarlos aquí.

Muchos copropietarios siguen pagando los costos de mantenimiento, como los impuestos, el seguro y los pagos de la hipoteca, para proteger su participación. Conserve registros claros de cada pago, con fechas e importes.

Si el inmueble está arrendado a un negocio o vinculado a un contrato con un proveedor, la disputa también puede afectar a esos acuerdos. Nuestras páginas sobre arrendamientos comerciales y contratos comerciales tratan esos temas.

Conclusión: hable de su situación con KEW Legal

¿Puede un copropietario echar a otro copropietario en su caso? La respuesta depende de su escritura, de cualquier acuerdo y de los hechos. Si un copropietario se niega a salir, mete a otras personas o bloquea una venta, la decisión que tiene delante puede parecer urgente.

KEW Legal es un bufete de derecho empresarial de Florida con oficinas en Coral Gables y Sunny Isles Beach. Kristina E. Wilson es la abogada responsable. El bufete se enfoca en asuntos de negocios e inmuebles comerciales, incluidas las disputas entre socios y los arrendamientos comerciales.

Una consulta inicial gratuita, confidencial y sin compromiso de continuar es un buen punto de partida para revisar sus documentos. Llame al 305-990-2300 o envíenos un mensaje a través de nuestra página de contacto.

Esta página es información general, no asesoramiento legal, y leerla no crea una relación abogado-cliente. No se puede prometer ningún resultado, y su escritura y sus acuerdos específicos deben revisarse antes de que alguien pueda decir qué se aplica en su caso.

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