¿Se puede forzar la venta de una copropiedad en Florida?

¿Se puede obligar la venta de un inmueble de propiedad conjunta en Florida?

Respuesta breve: ¿Se puede obligar la venta de un inmueble de propiedad conjunta en Florida?

Cuando los copropietarios no logran ponerse de acuerdo, la vía habitual es una acción de partición, y ese proceso puede terminar en una venta. Si se puede obligar la venta de un inmueble de propiedad conjunta en Florida depende de cómo esté titulada la propiedad, de lo que hayan firmado los propietarios y de lo que decida el tribunal.

Los tribunales de circuito de Florida tienen jurisdicción original exclusiva sobre las acciones que involucran la titularidad y los linderos de bienes inmuebles, conforme a la jurisdicción de los tribunales de circuito de Florida. Un caso de copropiedad basado en la titularidad corresponde a ese tribunal.

Según las normas de Florida sobre traspaso de bienes inmuebles, la transmisión de un derecho sobre un bien inmueble generalmente requiere un instrumento escrito firmado en presencia de dos testigos suscriptores, con excepciones como los arrendamientos de un año o menos.

Ningún abogado puede prometer cómo resolverá un tribunal su caso.

Cómo funciona una acción de partición según la ley de Florida

Una acción de partición es una demanda relacionada con un bien inmueble en copropiedad. Hay dos resultados principales.

El tribunal examina el inmueble y los hechos antes de resolver.

El lugar donde se presenta la demanda también importa. Según las normas de Florida sobre competencia territorial, una acción debe presentarse en el condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de la acción o donde se encuentra el inmueble.

Cuándo un tribunal puede ordenar una partición por venta

El propietario que quiere la venta presenta la demanda ante el tribunal. El tribunal, de todos modos, pondera los hechos.

La inscripción también importa. Un aviso de litispendencia (un aviso inscrito en los registros del condado de que una demanda afecta el inmueble) puede afectar la titularidad en muchas acciones. Según las normas de Florida sobre avisos de litispendencia, un aviso de litispendencia generalmente caduca un año después de iniciado el caso, salvo que la reparación solicitada se base en un instrumento debidamente inscrito o en un gravamen de construcción. El tribunal puede prorrogarlo por causa justificada.

Los tribunales también pueden remitir un caso civil a mediación. Según las normas de Florida sobre mediación ordenada por el tribunal, un tribunal puede remitir una demanda civil presentada a mediación. La mediación puede llevar a un acuerdo antes del juicio.

Escenarios comunes: socios comerciales, inmuebles de inversión, bienes heredados y cónyuges

Esta cuestión suele surgir en cuatro situaciones. Los copropietarios pueden enfrentar las preguntas que se describen a continuación.

Socios comerciales. Cuando una sociedad es dueña de un bien inmueble y un socio se retira, importa la ley de sociedades (IRS, Estructuras empresariales). Según las normas de Florida sobre compra de la participación de un socio, cuando un socio se retira y la sociedad continúa, la sociedad debe comprar la participación de ese socio, y el acuerdo de sociedad puede modificar las condiciones de la compra. Una salida que desencadena la disolución y la liquidación no da lugar a una compra. Una LLC se rige primero por su acuerdo operativo, según las normas de Florida sobre acuerdos operativos de LLC. Ese acuerdo no puede excusar la mala fe ni la conducta intencionalmente indebida.

Inversionistas. Los copropietarios de un edificio de alquiler a menudo no están de acuerdo sobre el arrendamiento de locales comerciales, el refinanciamiento o la venta. Una acción de partición puede convertirse en la vía cuando no logran resolverlo.

Herederos. Los herederos que reciben un bien en común pueden no estar de acuerdo sobre el mantenimiento, el uso o la venta. Los asuntos sucesorios siguen su propio proceso judicial. Si surge una cuestión de sucesión, este despacho puede remitir ese asunto a otro abogado o firma.

Cónyuges. El divorcio se rige por sus propias reglas, y allí puede decidirse la división de bienes. El divorcio está fuera del enfoque de KEW Legal, que se concentra en la copropiedad empresarial y los inmuebles de inversión. Ese asunto puede remitirse a otro abogado o firma.

¿Pagó más, pagó impuestos o cubrió los costos? Cómo se manejan las aportaciones

Un propietario que pagó más puede plantear esos pagos en el caso.

Cómo los pondera un tribunal depende de la prueba y del caso.

En una sociedad que se encuentra en liquidación, las normas de Florida sobre contabilidad de sociedades dan a cada socio un ajuste de cuentas. Según el derecho de sociedades de Florida, un socio cuyos cargos superen sus créditos puede tener que aportar la diferencia, pero la Sección 620.8807 de los Estatutos de Florida limita la contribución de un socio de una sociedad de responsabilidad limitada respecto de obligaciones por las que el socio no responde personalmente.

Conserve los registros. Guarde recibos, extractos bancarios, documentos de préstamos, recibos de impuestos y mensajes escritos sobre quién pagó qué. Los buenos registros ayudan a demostrar los hechos, pero no se puede prometer ningún resultado.

El tribunal puede tenerlo en cuenta, según los hechos.

Plazos, factores de demora y las preguntas sobre 33 días y 7 años

Los casos de partición pueden durar mucho, y ningún calendario se ajusta a todos los casos. Las demoras suelen deberse a la localización de todos los propietarios y acreedores con gravámenes, a disputas sobre el valor, a las tasaciones y a la programación judicial.

La mediación puede llevar a un acuerdo. También puede añadir una etapa antes del juicio si los propietarios no llegan a un acuerdo.

Las compras de participaciones de socios también tienen un plazo. Según las normas de Florida sobre compra de la participación de un socio, si no se llega a un acuerdo dentro de 120 días después de una solicitud escrita, la sociedad paga su estimación del precio de compra, con intereses.

No base sus planes en ello. Verifique cualquier plazo con el estatuto vigente antes de actuar.

Sobre la pregunta de los siete años: esta página no cubre una regla de siete años. Es un tema distinto de la partición y depende de hechos sobre la posesión y la titularidad que requieren revisión.

Cómo decidir su próximo paso en una disputa de copropiedad

Su próximo paso es reunir los hechos que determinan cómo se manejan la titularidad y el dinero. Comience con estas preguntas:

• ¿Cómo está titulado el inmueble y a nombre de quién está la escritura?
• ¿Qué firmaron los propietarios, como un acuerdo operativo, un acuerdo de sociedad o un acuerdo de compraventa entre socios?
• ¿Cuánto ha pagado cada propietario y qué registros lo demuestran?
• ¿Aceptarán los demás propietarios firmar una venta o una compra de participación?

Muchos copropietarios llegan a un acuerdo mediante negociaciones, la compra de una participación o una venta pactada antes de cualquier demanda. El camino adecuado depende de los hechos y de lo que los propietarios estén dispuestos a aceptar.

Para una visión más amplia de estas disputas, lea disputas entre copropietarios en negocios de Florida.

¿Se puede obligar la venta de un inmueble de propiedad conjunta en Florida sin el consentimiento de los demás propietarios? No siempre.

¿Qué pasa si un cónyuge quiere vender y el otro no? Un caso de divorcio se rige por sus propias reglas y puede decidir sobre el inmueble. KEW Legal puede remitir ese asunto a otro abogado o firma.

Confirme cualquier plazo antes de actuar.

Si un copropietario no acepta vender, o si un inmueble compartido se ha convertido en una disputa, no tiene que resolverlo solo. Llame al 305-990-2300 o envíe un mensaje a través de nuestro formulario de contacto. La consulta inicial es gratuita, confidencial y sin compromiso de continuar. Kristina E. Wilson es la abogada responsable de esta página, y KEW Legal tiene oficinas en Coral Gables y Sunny Isles Beach.