Un gravamen de construcción sobre su propiedad comercial necesita una respuesta clara

Abogado de disputas de gravámenes comerciales en Miami-Dade | KEW Legal

Las reglas de gravámenes de Florida son técnicas, y algunos plazos son cortos. Esta página explica lo básico para los propietarios de negocios e inversionistas de Miami-Dade. También muestra cómo KEW Legal atiende estos asuntos junto con los contratos comerciales, los conflictos con proveedores y los asuntos inmobiliarios comerciales. Es información general, no asesoría legal para su situación particular.

Qué es una disputa por gravamen de construcción y a quién afecta

Una disputa por gravamen de construcción es una discusión sobre una reclamación contra un bien inmueble por mano de obra, servicios o materiales utilizados para mejorarlo. Pueden participar varias personas:

• Contratistas contratados por el propietario del inmueble.
• Subcontratistas y proveedores que trabajaron para un contratista.
• Propietarios que reciben una reclamación inscrita y deben responder.
• Prestamistas y compradores que tienen un interés en el inmueble.

Las disputas pueden darse en ambos sentidos. Un proveedor puede quedar sin cobrar. La guía sobre leyes de gravámenes del condado de Pinellas describe las reclamaciones de gravamen de subcontratistas y proveedores, las liberaciones de gravámenes y los avisos de inicio de obra.

Estas guías explican la mecánica de los gravámenes en todo Florida, no las reglas de los tribunales de Miami-Dade. Para los propietarios e inversionistas en Miami-Dade y el sur de Florida, el problema suele surgir en un proyecto comercial, un arrendamiento o una propiedad de inversión.

¿Puede un gravamen de construcción ayudar a cobrar una factura impagada?

Una factura impagada es una reclamación de pago contra la parte que la debe. Una reclamación de gravamen es una herramienta distinta, vinculada a bienes inmuebles. Ambas pueden ser relevantes cuando un proyecto queda sin pagar. Si una factura específica respalda un gravamen depende de varios hechos:

• ¿Quién firmó el contrato con el propietario?
• ¿Qué mano de obra, servicios o materiales se suministraron, y a qué inmueble?
• ¿Se dieron los avisos requeridos, y a tiempo?
• ¿El contrato incluye una cláusula de honorarios o de pago?

Los plazos también importan.

Un contrato no puede acortar ese plazo. Según el art. 95.03 de los Estatutos de Florida, es nula la cláusula de un contrato que acorte el plazo legal para demandar.

¿Qué hace que un gravamen de construcción pueda ser impugnado?

Esas reglas son técnicas, por lo que una revisión cuidadosa es importante.

Al revisar un gravamen, con frecuencia se analiza:

• Si se dieron los avisos requeridos, y cuándo.
• Si la descripción del inmueble y los nombres de los propietarios son correctos.
• Si el reclamante realmente suministró mano de obra, servicios o materiales a ese inmueble.
• Si el aviso de inicio de obra y las liberaciones de gravamen, en su caso, se manejaron correctamente.
• Si la reclamación se inscribió dentro del plazo que permite la ley.

Los propietarios no deben asumir que un gravamen es inválido solo porque tenga un error. Cada punto depende de los hechos. La guía del condado de Pinellas también describe precauciones que los propietarios pueden tomar para evitar pagar dos veces.

Cómo responder a una disputa por gravamen: pasos y plazos

Comience por reunir los documentos y anotar las fechas. Es posible que ya estén corriendo plazos.

1. Reúna la reclamación inscrita, los contratos u órdenes de compra, las facturas, los registros de pago y cualquier aviso o liberación de gravamen.
2. Anote cada fecha clave, incluidas la fecha en que terminó el trabajo y la fecha en que se inscribió la reclamación.
3. Identifique qué plazos pueden aplicarse y confirme cuáles ya vencieron.
4. Evalúe las opciones: una impugnación basada en defectos, una posición de pago o compensación, una liberación negociada o una demanda.
5. Si el asunto avanza, el calendario del tribunal y los hechos determinan la cronología.

Los pagos y el arbitraje pueden cambiar el cómputo del plazo. Según el art. 95.051 de los Estatutos de Florida, el plazo se suspende, es decir, se pausa, cuando alguien paga parte de una deuda que consta en un instrumento escrito. También se suspende mientras haya un arbitraje pendiente sobre la misma disputa.

Los acuerdos verbales requieren cuidado. El Tribunal de Apelación del Tercer Distrito de Florida ha establecido que la concurrencia de voluntades sobre todos los elementos esenciales es un requisito previo para un contrato exigible, como se muestra en la opinión. En la opinión del tribunal, el tribunal explicó que, cuando las partes siguen negociando términos esenciales de un acuerdo, no puede haber concurrencia de voluntades. Ponga cualquier plan de pagos por escrito, con los términos esenciales acordados.

Disputas por gravámenes en el contexto comercial de Miami-Dade

Las disputas por gravámenes sobre inmuebles comerciales suelen surgir durante una venta, un refinanciamiento o la negociación de un arrendamiento. Un gravamen puede afectar más que el presupuesto de construcción.

Una demanda relacionada con un inmueble puede inscribirse como aviso de lis pendens. Según el art. 48.23 de los Estatutos de Florida, el aviso surte efecto solo si se inscribe en el condado donde se encuentra el inmueble. Generalmente caduca al cabo de un año. Las excepciones incluyen las acciones fundadas en un instrumento inscrito o en una reclamación de gravamen de construcción, y los casos en que un tribunal prorroga el plazo. Según el art. 48.23(1)(d) de los Estatutos de Florida, salvo para las personas en posesión o las servidumbres de uso, un aviso de lis pendens inscrito impide la ejecución contra el inmueble descrito de todos los intereses y gravámenes no inscritos al momento de inscribirse el aviso, a menos que el titular solicite intervenir dentro de los 30 días siguientes a la inscripción y el tribunal finalmente conceda la solicitud. Según el art. 48.23(2), el aviso no surte efecto más allá de 1 año desde el inicio de la acción, salvo que el remedio solicitado se funde en un instrumento debidamente inscrito o en un gravamen del capítulo 713, o que el tribunal prorrogue el plazo por causa justificada.

La sede también importa. Según el art. 47.011 de los Estatutos de Florida, las acciones deberán presentarse únicamente en el condado donde reside el demandado, donde se originó la causa de acción o donde se encuentra el inmueble en litigio, aunque esta sección no se aplica a las acciones contra no residentes. Esa sección no se aplica a las acciones contra no residentes. Los propietarios que viven fuera de Florida deben revisar pronto cómo les afectan estas reglas.

El trabajo comercial de KEW Legal abarca asesoría general externa, disputas de contratos y de proveedores, arrendamientos comerciales e inversión inmobiliaria. Una cuestión de gravamen suele estar dentro de uno de esos asuntos.

Cómo KEW Legal maneja con usted una disputa por gravamen

KEW Legal comienza con una consulta inicial gratuita, confidencial y sin compromiso de continuar. Durante esa primera conversación, el despacho revisa la reclamación, las fechas clave y los documentos que usted ya tiene. Traiga lo que tenga:

• La reclamación inscrita o cualquier aviso que haya recibido
• El contrato, las órdenes de compra y las facturas
• Registros de pago, liberaciones de gravamen y correos electrónicos relacionados

Después de la revisión, el despacho explica las opciones y las fechas que importan. Los propietarios de negocios y de inmuebles también pueden contratar al despacho como asesor general externo, con asesoría continua en lugar de una sola presentación.

Kristina E. Wilson es la abogada responsable de esta página. Natalie Martinez es otra abogada del despacho. Nuestro equipo trabaja desde oficinas en Coral Gables y Sunny Isles Beach. Puede comunicarse con el despacho a través de su página de contacto o llamando al 305-990-2300.

Esta página es información general. No es asesoría legal para su situación específica.

Preguntas frecuentes sobre gravámenes de construcción en Miami-Dade

A continuación, respuestas breves a preguntas comunes.

Preguntas sobre gravámenes de construcción que conviene considerar