¿Un contratista no le ha pagado a su subcontratista? Analicemos su caso.

Abogado de disputas de pagos a subcontratistas en Florida | KEW Legal

Un abogado de disputas de pagos a subcontratistas en Florida ayuda a las personas que realizaron el trabajo o entregaron los materiales, pero no recibieron el pago. Las opciones principales son una demanda contractual contra la parte que le debe el dinero, un gravamen de construcción sobre la propiedad del dueño y, en algunos proyectos, una reclamación contra la fianza de pago. Cada vía tiene sus propios pasos y plazos, por lo que el orden en que actúe es importante. Esta página explica cómo se relacionan estas piezas.

Para quién es esta página y en qué consiste una disputa de pago

Una disputa de pago comienza cuando se completa el trabajo o se entregan los materiales, se envía una factura y el dinero no se paga o se impugna. Esta página es para subcontratistas, proveedores de materiales, vendedores y contratistas generales a quienes se les debe dinero. También ayuda a propietarios y administradores de negocios que reciben una solicitud de pago o un aviso de gravamen.

Muchas disputas empiezan como un desacuerdo, no como una negativa rotunda. La otra parte puede alegar que el trabajo estaba incompleto, que nunca se aprobó una orden de cambio o que no se cumplió una condición para el pago. Estos detalles determinan cuáles reclamaciones son más sólidas.

Con frecuencia, quien lee esto está gestionando el asunto para un negocio que dirige o administra. El flujo de caja se resiente, y un paso omitido puede debilitar la reclamación. Si usted es propietario, una factura impagada de un contratista aún puede afectar su propiedad, por lo que también necesita entender su exposición.

Qué abarca un asunto de pago a subcontratistas

Un asunto de pago normalmente comienza como una demanda contractual por el dinero adeudado. Pueden surgir otras reclamaciones paralelas, según el proyecto y la documentación.

• Facturas y saldos impagados. Una demanda por incumplimiento de contrato busca lo que el contrato establece como adeudado. Cuando un contrato expreso cubre el mismo asunto, las reclamaciones por enriquecimiento injusto vinculadas a esa relación generalmente no prosperan (Williams v. Johnson).
• Retención. Es el dinero que se retiene hasta que termina la obra. Verifique cuándo el contrato establece que debe pagarse.
• Cláusulas de pago condicionado. Algunos contratos vinculan su pago a que el propietario pague primero. Si esa cláusula aplica depende de su redacción exacta.
• Órdenes de cambio y cargos retroactivos. El trabajo adicional suele convertirse en el centro del conflicto. Obtenga las aprobaciones por escrito siempre que sea posible.
• Condiciones abusivas.
• Intereses y arbitraje. El Director Financiero (Chief Financial Officer) fija cada trimestre la tasa de interés judicial según el § 55.03. La tasa de una sentencia se fija cuando se obtiene la sentencia y se ajusta cada 1 de enero hasta que se pague. El estatuto no afecta una tasa establecida por contrato escrito u obligación. Un acuerdo de arbitraje por escrito generalmente es exigible conforme al Estatutos de Florida, § 682.02.

Gravámenes y fianzas de pago: distintos demandados, distintos plazos

Un gravamen de construcción se dirige contra la propiedad del dueño. Una reclamación contra la fianza se dirige contra la afianzadora. Una demanda contractual se dirige contra la parte que le debe el dinero.

Los propietarios pueden enfrentar una exposición real. La Ciudad de Cape Coral explica que los propietarios pueden incurrir en responsabilidad cuando los contratistas no pagan a subcontratistas o proveedores. También explica que las liberaciones de gravamen y los avisos de inicio de obra ayudan a protegerse de los gravámenes. El Condado de Pinellas aborda las reclamaciones de gravamen de subcontratistas y proveedores, y cómo los propietarios pueden evitar pagar dos veces.

Una reclamación contra la fianza de pago corre con su propio reloj. El § 95.11 fija un plazo de cinco años para las acciones sobre un contrato, obligación o responsabilidad fundados en un instrumento escrito, salvo la acción para hacer valer una reclamación contra una fianza de pago, que se rige por las disposiciones aplicables del párrafo (6)(e), s. 255.05(10), s. 337.18(1) o s. 713.23(1)(e). El plazo se cuenta desde la última vez que usted proporcionó mano de obra, servicios o materiales. Si el contratista es el principal de una fianza en el mismo proyecto de construcción, el plazo se cuenta desde la última entrega del contratista, lo que sea posterior. Según la sección 95.11 de los Estatutos de Florida, una acción legal o de equidad basada en un contrato, obligación o responsabilidad fundada en un instrumento escrito debe iniciarse dentro de cinco años, aunque las reclamaciones contra una fianza de pago y ciertas acciones por sentencia de deficiencia se rigen por otras disposiciones.

Los proyectos públicos pueden seguir sus propias reglas de pago. Por eso, el tipo de proyecto determina la vía que puede tomar.

Plazos y documentación que protegen una reclamación de pago

Sus documentos y fechas suelen determinar qué tan sólida es su reclamación. Comience por registrar las fechas y reunir los registros.

• Plazos para demandar. Florida los establece en el § 95.11. El plazo depende del tipo de reclamación.
• Los términos del contrato no pueden acortarlos. Una disposición contractual que fije un plazo más corto que el estatuto es nula (§ 95.03).
• Hechos que suspenden el plazo. Un pago parcial de una obligación escrita puede suspender el plazo. También puede hacerlo un arbitraje pendiente (§ 95.051).
• Fechas de gravamen. Los pasos del gravamen se cuentan desde fechas específicas, como la primera o la última entrega de mano de obra y materiales. Anote cada fecha cuando ocurra.
• Registros que debe conservar. Guarde el contrato firmado, las órdenes de cambio, las órdenes de compra, los comprobantes de entrega, los registros diarios, las solicitudes de pago, las facturas y los mensajes de texto o correos electrónicos sobre el pago. Conserve también la prueba de cada aviso que envió.
• Liberaciones. Lea cualquier liberación final de gravamen o renuncia antes de firmarla. Una liberación firmada puede limitar o eliminar la reclamación que aún tiene.

Cómo suele avanzar un asunto de pago a subcontratistas

Un asunto típico pasa de la revisión de documentos a una demanda por escrito. Luego pasa a las decisiones sobre gravamen o fianza, la negociación y, si es necesario, una demanda judicial.

1. Revisión. Examine el contrato, las facturas y los registros. Identifique la obligación de pago y cualquier condición para el pago.
2. Confirme los plazos. Verifique los plazos de gravamen, de fianza y de prescripción que puedan aplicar.
3. Envíe una demanda por escrito. Debe indicar el monto, la base y una fecha límite de respuesta.
4. Elija la vía. Decida si encaja un gravamen, una reclamación contra la fianza o una demanda contractual según los hechos.
5. Negocie. El § 45.061 de los Estatutos de Florida rige las ofertas de transacción por escrito realizadas en litigios pendientes, y no aplica a las causas de acción que surjan después de la fecha de entrada en vigor de esa ley. Una oferta no aceptada en un plazo de 45 días se considera rechazada.
6. Presente la demanda si es necesario. La demanda debe presentarse en el condado donde reside el demandado, donde surgió la causa de acción o donde se encuentra la propiedad (§ 47.011). Esta regla de competencia territorial no aplica a las acciones contra no residentes.

Los plazos varían según el calendario del tribunal, el monto en disputa y la respuesta de la otra parte.

Por qué KEW Legal atiende estas disputas

KEW Legal es un bufete de derecho empresarial de Florida con oficinas en Coral Gables y Sunny Isles Beach. La firma actúa como asesor general externo para propietarios de negocios e inversionistas en Miami-Dade y el sur de Florida. Se concentra en disputas de contratos comerciales y con proveedores.

Las disputas de pago suelen estar relacionadas con otros asuntos empresariales, como la revisión de contratos, cuestiones laborales y arrendamientos comerciales. Atenderlos en conjunto permite mantener a la vista un solo conjunto de documentos y plazos.

Kristina E. Wilson es la abogada responsable de esta página. Natalie Martinez también es abogada de la firma.

Nuestro equipo revisa el contrato, traza los plazos, prepara los avisos, evalúa las opciones de gravamen y fianza, negocia y lleva los asuntos a los tribunales cuando es necesario. Las reclamaciones de gravamen y de fianza tienen requisitos propios. Algunos asuntos pueden remitirse a otro abogado o firma, y en ese caso lo indicaremos.

Preguntas frecuentes

A continuación se presentan respuestas breves a las preguntas que la gente hace con más frecuencia.

¿No sabe cuál es su siguiente paso?

Su siguiente paso es reunir su contrato, sus facturas y los mensajes sobre el pago. Luego revise los plazos con alguien que pueda cotejarlos con sus registros.

Esto puede parecer mucho para manejar mientras dirige un negocio. Nuestra consulta inicial es gratuita, confidencial y sin compromiso de continuar.

Para revisar sus documentos y plazos, llame al 305-990-2300 o envíenos un mensaje para programar una consulta.