Cesión de contrato de alquiler comercial en Florida, con asesoría legal clara

Abogado de Cesión de Contrato de Arrendamiento Comercial en Florida | KEW Legal

Una cesión o un subarrendamiento de un contrato de arrendamiento comercial permite a una empresa trasladar su local a otra persona, pero solo en la medida en que el contrato lo permita. En una cesión, el nuevo inquilino asume todo el contrato. En un subarrendamiento, el inquilino original permanece en el contrato y alquila el local a un subarrendatario. KEW Legal es un despacho de derecho empresarial de Florida con oficinas en Coral Gables y Sunny Isles Beach. El despacho ayuda a propietarios de empresas, compradores y arrendadores en Miami-Dade y el condado de Broward a revisar estas transferencias antes de firmar. Contacte a KEW Legal para comenzar.

Qué es una cesión o un subarrendamiento de un contrato de arrendamiento comercial

Una cesión de contrato de arrendamiento comercial traspasa todo el contrato a un nuevo inquilino. En un subarrendamiento, el inquilino original permanece en el contrato y alquila todo o parte del local a otra persona.

En una cesión, el nuevo inquilino, llamado cesionario, asume el pago de la renta y las demás obligaciones del contrato. El inquilino original deja el local. Su propia responsabilidad es una cuestión distinta, que se explica más adelante.

En un subarrendamiento, el inquilino original se mantiene en el contrato. Cobra la renta al subarrendatario y sigue debiendo al arrendador según el contrato.

Las normas de Florida sobre arrendamientos no residenciales se encuentran en la Parte I del Capítulo 83, como explica Estatutos de Florida, § 83.001. El propio contrato de arrendamiento decide la mayoría de las cuestiones sobre la transferencia.

Este servicio es útil para tres grupos:

• Inquilinos que venden una empresa que opera desde un local arrendado.
• Propietarios que reducen su espacio, se trasladan o cambian el uso del local.
• Inversionistas y arrendadores que evalúan una transferencia propuesta.

Cláusulas del contrato que determinan si una transferencia está permitida

Cuatro cláusulas suelen decidir si una transferencia puede realizarse y cuánto costará: consentimiento, recuperación, uso y responsabilidad personal. Léalas antes de firmar cualquier oferta.

• Cláusula de cesión y subarrendamiento. Indica si el arrendador debe dar su consentimiento, qué criterio debe aplicar y en qué plazo debe responder.
• Derecho de recuperación. Permite al arrendador dar por terminado el contrato y recuperar el local en lugar de aprobar la transferencia.
• Cláusula de uso permitido. Limita para qué puede usarse el local. Un comprador cuyo negocio quede fuera de ese uso puede necesitar una enmienda.
• Términos de responsabilidad personal. Muestran si el inquilino original o el dueño de la empresa inquilina sigue siendo responsable después de la transferencia. Si desea desligarse, solicite una liberación por escrito.
• Renta, cargos de CAM y cuotas de transferencia. CAM significa mantenimiento de áreas comunes, es decir, el costo compartido del mantenimiento del edificio. Algunos contratos permiten al arrendador cobrar una cuota de transferencia o una parte de la ganancia de la operación.
• Términos de uso exclusivo y de co-inquilinato. Pueden restringir lo que el nuevo ocupante puede ofrecer o vincular su operación con otros inquilinos del edificio.
• Términos de notificación. El contrato puede exigir un método de entrega y una dirección específicos. Una notificación enviada de forma incorrecta puede paralizar la operación.

Cómo funciona el proceso de cesión o subarrendamiento

Una transferencia típica avanza en seis pasos. Los plazos del contrato marcan el ritmo, así que comience en cuanto identifique a un comprador o subarrendatario.

1. Reúna los documentos. Recopile el contrato, todas las enmiendas, los avisos del arrendador y los términos propuestos del negocio.
2. Revise las cláusulas de transferencia. Identifique los temas de consentimiento, recuperación y responsabilidad personal antes de firmar una carta de intención o un contrato de compraventa.
3. Prepare la solicitud de consentimiento. Redacte la solicitud por escrito y cualquier aviso que exija el contrato, y envíelos de la forma que indique el contrato.
4. Redacte los documentos. Prepare un acuerdo de cesión y asunción o un subarrendamiento. Detalle quién paga cada costo, incluidas las rentas atrasadas y las conciliaciones de CAM. Verifique que las palabras coincidan con el acuerdo. También revise cualquier cláusula de honorarios. Según los Estatutos de Florida, § 57.105(7), la cláusula contractual de honorarios a favor de una sola parte se hace recíproca: si el contrato permite a una parte cobrar honorarios por hacerlo cumplir, el tribunal también puede otorgarlos a la otra parte cuando esta gane.
5. Negocie los puntos adicionales. Acuerde cualquier liberación del inquilino original, un certificado de estoppel (la confirmación escrita del arrendador sobre los términos del contrato y el estado de la renta) o una enmienda al contrato.
6. Cierre y confirme. Obtenga el consentimiento firmado del arrendador, cierre la transferencia y confirme por escrito la nueva renta, el seguro y las direcciones para notificaciones.

Lo que deben saber inquilinos, cesionarios y arrendadores

Cada parte de una transferencia enfrenta riesgos distintos. Comience la revisión a partir de su posición en la operación.

• Inquilinos. Cerrar la venta de un negocio antes de que el consentimiento conste por escrito puede dar lugar a una disputa con el arrendador. Un arrendador también puede exigir al inquilino el doble de la renta mensual si este se niega a entregar la posesión al vencer el contrato (§ 83.06(1)).
• Cesionarios y subarrendatarios entrantes. Usted asume los términos del contrato, incluidas las rentas atrasadas, las conciliaciones de CAM y las reparaciones pendientes. Solicite esas cifras antes de firmar.
• Arrendadores. Revise la situación financiera, el uso y el seguro del ocupante propuesto. Documente sus motivos para cualquier negativa que permita el contrato. Un arrendador no puede simplemente recuperar un local comercial. La posesión se obtiene mediante una acción judicial, una entrega voluntaria o un abandono (§ 83.05(2)).
• Vendedores con deudas. Una transferencia realizada por un deudor puede ser fraudulenta respecto de un acreedor si se hace para obstaculizar, retrasar o defraudar, o si se realiza sin un valor razonablemente equivalente en ciertas condiciones (§ 726.105). Revise la operación teniendo esa prueba en cuenta.
• Prestamistas e inversionistas. Una transferencia puede cambiar los ingresos de la propiedad y las condiciones para el cierre. Confirme esas condiciones antes de cerrar la operación.

Por qué trabajar con KEW Legal en la transferencia de su contrato de arrendamiento

KEW Legal revisa las transferencias de contratos de arrendamiento junto con las cuestiones empresariales que surgen del mismo local. El despacho es un despacho de derecho empresarial de Florida con oficinas en Coral Gables y Sunny Isles Beach. Actúa como asesor jurídico general externo para propietarios de empresas e inversionistas en Miami-Dade y el sur de Florida.

Una transferencia suele involucrar también la venta del negocio, los contratos con proveedores vinculados al local y los cambios de propiedad. Revisar esas piezas en conjunto ayuda a mantener los documentos coherentes.

• El despacho se concentra en contratos de arrendamiento comercial, desalojos comerciales y asuntos de inversión inmobiliaria.
• El despacho revisa el lenguaje real del contrato y los documentos de la operación, no un formulario genérico.
• Kristina E. Wilson es la abogada responsable de esta página y es una de las abogadas del despacho. Los abogados del despacho incluyen también a Natalie Martinez.

Preguntas frecuentes sobre cesiones y subarrendamientos de contratos de arrendamiento en Florida

La respuesta a la mayoría de estas preguntas comienza con las propias palabras del contrato.

Hable con KEW Legal sobre la transferencia de su contrato de arrendamiento

Si está vendiendo una empresa que opera desde un local arrendado, o si espera la respuesta de un arrendador a un subarrendamiento, haga revisar los términos de consentimiento, recuperación y responsabilidad personal antes de firmar. Llame al 305-990-2300 o envíenos un mensaje para programar su primera consulta. El despacho tiene oficinas en Coral Gables y Sunny Isles Beach.