Abogado de alquiler comercial en Miami-Dade para dueños de locales y propietarios de inversión

Abogado de disputas de arrendamientos comerciales en Miami-Dade | KEW Legal

Una disputa de arrendamiento comercial es un desacuerdo entre un inquilino comercial y un arrendador sobre lo que exige un contrato de arrendamiento no residencial y sobre cómo se está cumpliendo. Si enfrenta una notificación de incumplimiento, un cargo inesperado o una disputa sobre reparaciones, un abogado de disputas de arrendamientos comerciales en Miami-Dade puede revisar el contrato y las notificaciones antes de que usted responda. KEW Legal atiende a dueños de negocios e inversionistas en Coral Gables, Sunny Isles Beach y en todo el sur de Florida, incluidos los dueños que viven fuera de Florida.

Qué abarca una disputa de arrendamiento comercial y a quién está dirigida

Una disputa de arrendamiento comercial involucra espacios de oficinas, locales comerciales, almacenes u otros espacios no residenciales. Por lo general comienza cuando el inquilino y el arrendador interpretan de manera distinta las mismas cláusulas del contrato.

Este asunto suele involucrar a:

• Inquilinos de locales comerciales, oficinas y almacenes
• Pequeños empresarios que pagan alquiler y cargos operativos
• Inversionistas inmobiliarios que son dueños de espacios en Miami-Dade
• Dueños que viven en el extranjero y administran su propiedad desde otro país

Florida trata estos arrendamientos de forma distinta a los alquileres de vivienda. La Parte I del Capítulo 83 de los Estatutos de Florida se aplica a los arrendamientos no residenciales y a todos los arrendamientos que no se rigen por la Parte II (Estatutos de Florida, sección 83.001). Una empresa no debe asumir que se aplican las reglas de vivienda.

KEW Legal se concentra en el derecho empresarial para dueños e inversionistas en Miami-Dade y en todo el sur de Florida.

Disputas que manejamos: alquiler, cargos operativos, reparaciones e incumplimiento del arrendamiento

La mayoría de las disputas de arrendamientos comerciales se agrupan en cuatro categorías: alquiler, cargos operativos, reparaciones e incumplimiento. Cada una depende de las palabras exactas del contrato.

• Alquiler: desacuerdos sobre el monto adeudado, los cargos por pago tardío y los aumentos de alquiler incluidos en el contrato.
• Cargos operativos (CAM): cargos por mantenimiento de áreas comunes (CAM, por sus siglas en inglés) para costos compartidos, como impuestos, seguros y áreas comunes. Un inquilino puede solicitar los registros que el contrato le permite revisar.
• Reparaciones: quién paga el techo, el aire acondicionado, la estructura y los trabajos de acondicionamiento del local según el contrato. Una solicitud escrita de reparación crea un registro claro.
• Incumplimiento y subsanación: si una notificación de incumplimiento es válida, cuánto tiempo dura el plazo para subsanarlo y qué significa el lenguaje de renuncia de derechos.
• Enmiendas y consentimiento: cláusulas poco claras, consentimiento para la cesión o el subarrendamiento, y términos de renovación u opción que se han vuelto controvertidos.

Algunos problemas comienzan al momento de firmar. Florida permite la rescisión por error mutuo de hecho solo si el error es mutuo y el hecho es esencial para el contrato (Waterside at Boynton Homeowners’ Ass’n v. Southern Homes of Palm Beach). Un error de redacción, en el que el contrato escrito dice algo distinto de lo que las partes acordaron, es una forma de error mutuo. Los tribunales de Florida también exigen tanto la inconscionabilidad procesal como la sustantiva antes de negarse a aplicar una cláusula contractual (Basulto v. Hialeah Automotive).

Cómo funciona el proceso, paso a paso

Una disputa típica comienza con la revisión de documentos. Luego pasa a una respuesta por escrito y a la negociación antes de cualquier paso judicial.

1. Consulta. El abogado revisa el contrato, las notificaciones y su correspondencia.
2. Revisión por escrito. Usted recibe por escrito un análisis de las cláusulas del contrato, los plazos clave y los puntos fuertes y débiles de cada parte.
3. Respuesta temprana. Puede incluir una carta de requerimiento, una respuesta a una notificación o una propuesta de plan de pagos o de calendario de reparaciones.
4. Negociación o mediación. El objetivo es un acuerdo, una enmienda al contrato o una salida acordada, todo por escrito.
5. Acción judicial. Si las conversaciones fracasan, puede presentarse una demanda o un caso de desalojo comercial ante el tribunal correspondiente de Florida. Cada paso se explica antes de que ocurra.

Los plazos varían según el contrato, las notificaciones ya entregadas y la respuesta de la otra parte. Un abogado puede explicar los pasos previstos en términos sencillos.

El alquiler tiene gran importancia una vez que comienza un caso judicial. En una acción del arrendador que incluye una reclamación de posesión, el inquilino debe depositar en el registro del tribunal el monto que se alega como impagado (o, si ese monto se impugna, el monto que determine el tribunal), más el alquiler que se acumule durante el caso, a medida que venza, a menos que el inquilino haya presentado la defensa de pago o satisfacción del alquiler por el monto que la demanda alega como impagado (Estatutos de Florida, sección 83.232). El incumplimiento del pago ordenado se considera una renuncia absoluta a las defensas del inquilino.

Desalojo comercial para arrendadores, incluidos los dueños que viven en el extranjero

Un arrendador solo puede recuperar la posesión de un espacio comercial mediante una acción judicial, una entrega voluntaria o un abandono (Estatutos de Florida, sección 83.05). Las medidas de autoayuda, como cambiar las cerraduras, no son el camino que describe la ley.

Reglas clave de notificación para arrendadores:

• Alquiler impagado: después de un incumplimiento en el pago del alquiler, el arrendador puede entregar una notificación escrita de 3 días que exija el pago o la posesión (Estatutos de Florida, sección 83.20).
• Otros incumplimientos: cuando el contrato guarda silencio, o el arrendamiento es verbal por tiempo indeterminado, un incumplimiento material que no sea de alquiler requiere una notificación escrita de 15 días para subsanar o entregar el local. La notificación puede otorgar un plazo de subsanación más largo (misma ley).
• Permanencia indebida: un inquilino que permanece después de que termina un contrato escrito, sin una renovación escrita, es un inquilino por permanencia indebida (Estatutos de Florida, sección 83.04). Un arrendador también puede exigir el doble del alquiler mensual a un inquilino que se niegue a entregar la posesión del local al terminar el contrato de arrendamiento (Estatutos de Florida, sección 83.06).

Los dueños que viven en el extranjero enfrentan una distancia adicional. La firma puede actuar como asesor legal externo, comunicarse con el dueño por escrito en cada etapa y mantener el expediente en un solo lugar. Aceptar pagos sin un plan escrito puede complicar el registro, por lo que conviene revisar el contrato antes de actuar.

Los inquilinos que enfrentan un desalojo deben revisar la notificación de inmediato, contar los días para responder y analizar las opciones de subsanación o de pago antes de que se presente una demanda.

Por qué las empresas trabajan con KEW Legal

KEW Legal se concentra en el derecho empresarial para dueños e inversionistas. Esto incluye arrendamientos comerciales, disputas con socios y proveedores, y operaciones empresariales.

• Kristina E. Wilson es la abogada responsable de esta página. Natalie Martinez también es una de las abogadas de la firma. Nuestro equipo de asistentes y personal de oficina apoya la gestión de los asuntos.
• La firma tiene oficinas en Coral Gables y Sunny Isles Beach. Atiende a Miami-Dade, al condado de Broward y a los mercados cercanos del sur de Florida.
• Las empresas pueden contratar a la firma para una sola disputa de arrendamiento o mantenerla como asesor legal externo permanente para arrendamientos, proveedores y asuntos laborales.
• Las opciones y los próximos pasos se ponen por escrito, para que usted pueda decidir con los hechos en mano.

Preguntas frecuentes sobre disputas de arrendamientos comerciales

Hable sobre su disputa de arrendamiento con KEW Legal

Si una notificación de incumplimiento, una factura inesperada de CAM o una disputa sobre reparaciones está afectando el flujo de efectivo de su empresa, no tiene que resolverlo solo. Comparta el contrato y su correspondencia con KEW Legal para que el siguiente paso quede claro. Llame al 305-990-2300 o contacte a KEW Legal para programar una consulta. Los resultados dependen del contrato y de los hechos, y no se prometen resultados.