Revisamos su contrato de arrendamiento comercial antes de que usted firme

Abogado de negociación de arrendamientos comerciales en Miami-Dade | KEW Legal

¿Busca un abogado de negociación de arrendamientos comerciales en Miami-Dade antes de firmar? Esta página explica en qué consiste ese trabajo y cuándo es importante. Un contrato de arrendamiento comercial fija la renta, los derechos de salida y la responsabilidad personal durante años. Muchas de sus condiciones pueden negociarse antes de que alguien firme.

Qué hace un abogado de negociación de arrendamientos comerciales por el inquilino

Un abogado de negociación de arrendamientos comerciales representa al inquilino al revisar, modificar y finalizar un contrato de arrendamiento antes de que se firme.

El Fla. Stat. § 83.001 se aplica a los arrendamientos no residenciales, de modo que un contrato de oficina, local comercial o almacén queda bajo su ámbito. Esa ley establece reglas supletorias. El propio contrato decide la mayoría de las condiciones comerciales, y el abogado del inquilino las revisa todas.

Este trabajo se realiza del lado del inquilino. Es distinto de la redacción desde el lado del arrendador, cuyo objetivo es proteger la renta del propietario. También es distinto del trabajo de desalojo comercial, en el que el arrendador intenta recuperar el espacio. Un inquilino que necesita cambios antes de firmar necesita el primer tipo de asesoría.

KEW Legal actúa como asesor jurídico general externo para dueños de negocios e inversionistas en Miami-Dade y el sur de Florida. Sus oficinas están en Coral Gables y Sunny Isles Beach. El contrato de arrendamiento se revisa junto con los demás contratos de la empresa, su estructura de propiedad y sus planes de crecimiento.

Condiciones del arrendamiento con mayor riesgo para el inquilino

Las condiciones que más pueden costarle al inquilino suelen ser los aumentos de renta, los cargos por gastos operativos, las reglas de incumplimiento y la responsabilidad personal.

• Renta y aumentos: Revise la renta base, los aumentos programados, cualquier período de renta gratuita y la forma de calcular la renta porcentual.
• Gastos operativos (cargos CAM): Pregunte qué incluyen, si puede auditar los cargos y si los aumentos anuales tienen un límite.
• Plazo, renovación y salida: Busque opciones de renovación con fechas claras para ejercerlas y cualquier derecho a terminar anticipadamente o a trasladarse.
• Uso permitido y exclusividades: Un lenguaje de uso demasiado restrictivo puede bloquear una futura línea de productos o un cambio en las operaciones.
• Cesión y subarrendamiento: Los criterios de consentimiento determinan si puede trasladar el contrato a un comprador si vende el negocio.
• Incumplimiento y subsanación: Los plazos de aviso y los derechos de subsanación determinan cuánto tiempo tiene para corregir un problema.
• Responsabilidad del propietario: Una promesa personal de pagar la renta puede alcanzar los bienes propios del dueño. El monto, la duración y el alcance de esa promesa son negociables.
• Reparaciones, seguros e indemnización: Estas cláusulas establecen quién paga los problemas del edificio y las lesiones ocurridas en el local.

La Florida permite remover a un inquilino que permanece en el local sin autorización después de un incumplimiento de renta, si se le ha notificado por escrito con 3 días de aviso para pagar la renta o entregar el local (Fla. Stat. § 83.20). La remoción por permanecer sin autorización o por un incumplimiento material no subsanado sigue otras reglas de notificación. Según los Estatutos de Florida, el arrendador de un local comercial solo puede recuperar la posesión mediante una acción judicial de posesión u otra acción civil en la que se determine el derecho de posesión, cuando el inquilino le entrega la posesión del local o cuando el inquilino abandona el local.

Un arrendador también puede exigir el doble de la renta mensual a un inquilino que se niegue a entregar la posesión al término del contrato (Fla. Stat. § 83.06).

Cómo funciona el proceso de negociación del arrendamiento

El proceso consta de cinco pasos, desde la consulta inicial hasta la revisión final del contrato firmado.

1. Consulta inicial. Revisamos sus objetivos, las condiciones principales del contrato y los plazos vigentes.
2. Revisión de documentos. Leemos el contrato propuesto, sus anexos, cualquier carta de intención o resumen de términos, y las declaraciones del arrendador.
3. Lista de asuntos y redline. Priorizamos las condiciones que afectan el flujo de caja, las opciones de salida y la responsabilidad personal, y luego incorporamos los cambios en el borrador.
4. Negociación. Enviamos los cambios al arrendador o a su abogado y revisamos los borradores hasta acordar las condiciones.
5. Revisión final. Verificamos el contrato firmado y resumimos las fechas clave, las direcciones para notificaciones y las obligaciones vigentes.

El plazo depende de la rapidez de respuesta del arrendador, del tamaño del espacio y de cuántas condiciones sigan abiertas. Comience pronto, porque un período de respuesta o la fecha límite de una opción pueden vencer antes de cerrar el trato.

Qué traer a su primera consulta

Traiga el borrador del contrato, todos los documentos relacionados y una idea clara de cómo usará el negocio el espacio.

• El borrador del contrato o la propuesta del arrendador, además de cualquier carta de intención, resumen de términos o correos con condiciones comerciales pendientes.
• El nombre y la titularidad de la entidad que firmará, y si se le pedirá a algún dueño que pague la renta personalmente.
• El uso previsto, las necesidades de acondicionamiento o mejoras, y la fecha objetivo de apertura.
• En caso de renovación, el contrato vigente con todas sus enmiendas y notificaciones.
• Cualquier plazo fijado por el arrendador, como la fecha para ejercer una opción o un período de respuesta.

Por qué trabajar con KEW Legal en un arrendamiento comercial

KEW Legal revisa un contrato de arrendamiento comercial junto con los documentos constitutivos de la empresa, sus contratos y sus planes de crecimiento.

• El despacho se concentra en el derecho empresarial para dueños e inversionistas, incluidos contratos, arrendamientos comerciales, disputas entre socios y asuntos de bienes raíces comerciales.
• Kristina E. Wilson es la abogada responsable de esta página. Natalie Martinez también es abogada del despacho.
• Las oficinas están en Coral Gables y Sunny Isles Beach. El despacho atiende a dueños de negocios en Miami, el condado de Miami-Dade, Aventura, Doral, Brickell, Fort Lauderdale y el condado de Broward.
• El enfoque está en las protecciones que puede negociar antes de firmar, no en las opciones que aparecen cuando ya ha comenzado una disputa.

Preguntas frecuentes sobre la negociación de arrendamientos comerciales

Las condiciones de un arrendamiento comercial suelen poder negociarse antes de firmar, incluso cuando el arrendador presenta un formulario estándar.

Programe la revisión de su arrendamiento antes de firmar

Si un contrato de arrendamiento espera su firma, comuníquese con KEW Legal ahora, antes de que las condiciones abiertas se conviertan en condiciones con las que su negocio vivirá durante años.

Díganos la fecha de firma, el calendario de renta y cualquier solicitud de responsabilidad personal que aparezca en el borrador. Llame al 305-990-2300 o envíenos un mensaje. Nuestras oficinas están en Coral Gables y Sunny Isles Beach.