¿Puedo salir de un contrato comercial en Florida?

¿Puedo salir de un contrato comercial en Florida?

¿Puedo salir de un contrato comercial en Florida? En algunos casos, sí. Simplemente dejar de trabajar o de pagar es otra cosa. Puede convertirse en el incumplimiento que la otra parte señale. Esta guía explica cada vía y el costo de actuar demasiado pronto.

¿Qué significa realmente salir de un contrato comercial?

Salir significa poner fin a sus obligaciones bajo el contrato de una forma que la ley y la otra parte puedan reconocer. Alejarse por cuenta propia no logra eso. Solo traslada la pregunta a si su motivo era suficiente.

Si deja de entregar mercancías, de pagar a un proveedor o de cumplir con un acuerdo de sociedad, la otra parte puede alegar que usted incumplió primero. Detenerse por cuenta propia puede convertirse en el mismo incumplimiento que ellos señalan.

La respuesta depende de tres factores: el texto del contrato, por qué quiere salir y cómo ha actuado la otra parte desde que surgió el problema. Los correos electrónicos, las notificaciones y las fechas a menudo importan tanto como la hoja firmada. Dos contratos parecidos pueden llevar a respuestas distintas.

Comience por las cláusulas de salida de su contrato

La salida lícita más sencilla suele ser la que su propio contrato ya le ofrece. Lea las cláusulas de terminación antes de considerar cualquier teoría jurídica. La mayoría de los contratos contemplan una o más de tres salidas.

La terminación por conveniencia permite a una parte retirarse por cualquier motivo tras notificarlo. La terminación por causa exige un incumplimiento específico de la otra parte. La no renovación puede requerir aviso con meses de anticipación a la fecha de vencimiento.

Las reglas de notificación son donde muchos propietarios cometen errores. El contrato normalmente indica quién debe recibir la notificación por escrito, la dirección o correo electrónico que debe usarse, cómo debe entregarse y el plazo. Una notificación enviada a la persona equivocada, o un día tarde, puede convertir una salida válida en un incumplimiento. Guarde la prueba de entrega.

Muchos contratos también conceden un plazo de subsanación. Esto da a la otra parte la oportunidad de corregir el problema antes de que la terminación surta efecto. Omitirlo puede debilitar su salida.

Si el contrato involucra a un empleado, aplica una regla distinta. Laguerre v. Palm Beach Newspapers

Motivos que pueden anular o deshacer un contrato

Algunos contratos pueden deshacerse por un motivo legal. El motivo debe ajustarse a los hechos y usted debe actuar a tiempo. El fraude, el error y las cláusulas abusivas son los motivos que más se invocan, y cada uno tiene su propia prueba.

El fraude es un ejemplo. La parte engañada puede deshacer el negocio o mantenerlo y demandar por daños.

El momento importa. En Flaherty v. Flaherty, el Segundo Distrito explicó que la ratificación ocurre cuando una parte que puede rescindir no lo hace después de conocer los hechos que lo justifican. Como explicó el tribunal en Flaherty v. Flaherty, la ratificación se produce cuando una parte con derecho a rescindir un contrato anulable no lo hace tras descubrir los hechos que justifican la rescisión.

El error es más restringido de lo que muchos creen. En Waterside at Boynton Homeowners’ Ass’n, el Cuarto Distrito dijo que la rescisión por error mutuo exige un error mutuo sobre un hecho que afecte la esencia del contrato. Florida también permite la rescisión por error unilateral en circunstancias limitadas, como explicó el Tercer Distrito en DePrince v. Starboard Cruise Services.

Las cláusulas abusivas enfrentan un listón alto. Según Basulto v. Hialeah Automotive, un tribunal examina tanto cómo se celebró el negocio como cuán abusivas son las cláusulas.

Las reglas sobre la forma escrita añaden otra capa. Según la ley de fraudes de Florida, no puede iniciarse una acción sobre un acuerdo que no deba cumplirse dentro de 1 año desde su celebración, a menos que el acuerdo, o alguna nota o memorando del mismo, conste por escrito y esté firmado por la parte que se obligará o por otra persona legalmente autorizada por ella. Según la regla de Florida sobre compraventa de mercancías, un contrato de venta de mercancías por un precio de $500 o más no es exigible mediante acción ni como defensa, salvo que exista un registro suficiente que indique que se celebró un contrato de venta, firmado por la parte contra la que se pretende hacer valer o por su agente o corredor autorizado, con las excepciones previstas en la ley, incluidas las mercancías fabricadas especialmente, los contratos admitidos y las mercancías pagadas y aceptadas.

Cuando la otra parte incumple primero

Los hechos determinan cuál de los dos tiene.

A veces la otra parte afirma claramente que no cumplirá. Esa declaración puede cambiar sus opciones antes de llegar la fecha de vencimiento. No la trate como el final del asunto sin revisar el contrato.

Dé la notificación y la oportunidad de subsanar que el contrato prevé antes de tratar el acuerdo como terminado. Guarde registros de su cumplimiento, del incumplimiento, de cada notificación y de cada respuesta.

Si ya recibió mercancías, el momento es crítico. Según la regla de Florida sobre mercancías aceptadas, una vez que el comprador ha aceptado las mercancías, debe notificar al vendedor el incumplimiento dentro de un plazo razonable tras descubrirlo, o desde el momento en que debió descubrirlo, o quedará impedido de cualquier recurso.

Salidas negociadas: finiquito mutuo, compra anticipada y mediación

Con frecuencia, la salida más limpia es un acuerdo por escrito que firman ambas partes. Un finiquito mutuo pone fin al contrato y establece lo que cada parte renuncia. Ponga las condiciones por escrito, incluidas las fechas de pago, los bienes devueltos, los trabajos pendientes y la confidencialidad. Un simple apretón de manos puede dejar viva la disputa.

Una compra anticipada funciona de manera similar. Una parte paga para terminar el contrato antes de tiempo. Documente el monto, el calendario y qué se considera pago total. También registre quién conserva cada archivo, para que ninguna de las partes pueda alegar después que la salida fue incompleta.

La mediación es otra vía. Si una demanda presentada busca daños monetarios, el tribunal debe remitirla a mediación a solicitud de una de las partes, cuando esa parte pueda pagar o cuando los costos puedan repartirse de manera justa. La ley de mediación ordenada por el tribunal de Florida excluye algunos casos, incluidas las disputas entre arrendador e inquilino sin una reclamación por lesiones personales y las acciones presentadas para cobrar una deuda. Florida denomina a sus normas de confidencialidad de la mediación Ley de Confidencialidad y Privilegio de la Mediación.

Lo que suspender el cumplimiento puede costarle: daños y plazos

Suspender el cumplimiento puede exponerle a daños y a una demanda.

Limite sus propias pérdidas una vez que surja un problema.

Florida fija plazos para presentar demandas. La sección 95.11 de los Estatutos de Florida establece cinco años para los contratos escritos y cuatro años para los contratos que no se basan en un instrumento escrito. Según la sección 95.03, es nula la cláusula que fije un plazo más corto para demandar.

El plazo generalmente comienza cuando ocurre el último elemento de la reclamación, según la sección 95.031. El monto en disputa a menudo determina qué tribunal conoce el caso. Nuestra guía aparte sobre reclamaciones de menor cuantía frente al tribunal de circuito aborda esa elección.

Contratos de bienes raíces y arrendamientos comerciales

Si un comprador o un vendedor puede retirarse de un contrato de bienes raíces depende de lo que el contrato firmado diga sobre las contingencias, los plazos y los depósitos. Una contingencia es una condición que debe cumplirse antes de cerrar la operación. Una fecha de inspección o de financiamiento incumplida puede cambiar la respuesta, así que lea cada fecha con atención.

La ley de fraudes de Florida también exige un escrito firmado para los contratos de venta de terrenos y para los arrendamientos de más de un año. Véase la sección 725.01.

En los arrendamientos comerciales, revise las cláusulas de terminación anticipada, los derechos de cesión y los derechos de subarrendamiento. Abandonar el local antes de usar esas vías puede dejar al inquilino obligado a pagar la renta según los términos del arrendamiento. KEW Legal también atiende asuntos de desalojo comercial, incluso para propietarios que viven en el extranjero. Nuestra guía más amplia sobre disputas de contratos comerciales y con proveedores aborda el marco general.

Consulte su contrato antes de dejar de cumplir

Antes de suspender el cumplimiento, revise el contrato, las notificaciones y los mensajes frente a las vías descritas arriba. Puede estar bajo presión de un socio, un proveedor o un arrendador. También puede estar investigando esto para una empresa o un socio que no controla. En cualquier caso, los primeros pasos importan.

Lleve el contrato firmado, cada notificación y los correos o mensajes de texto clave a una consulta inicial gratuita, confidencial y sin compromiso con Kristina E. Wilson. KEW Legal tiene oficinas en Coral Gables y Sunny Isles Beach. Llame al 305-990-2300 o envíenos un mensaje.